Alterações na lei do Inquilinato – Versão final
PARECER Nº , DE 2009
Da COMISSÃO DE CONSTITUIÇÃO, JUSTIÇA E
CIDADANIA, em caráter terminativo, sobre o Projeto de
Lei da Câmara nº 140, de 2009 (Projeto de Lei nº 71, de
2007, na origem), do Deputado José Carlos Araújo, que
altera a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que
dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os
procedimentos pertinentes.
RELATORA: Senadora
I – RELATÓRIO
IDELI SALVATTIO Projeto de Lei da Câmara (PLC) nº 140, de 2009, de autoria do Deputado José
Carlos Araújo, tem por fim alterar regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.
O art. 1º enuncia o objetivo da lei que resultar da aprovação do projeto: introduzir
alterações na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações de imóveis
urbanos.
O art. 2º propõe modificação nos seguintes dispositivos da chamada Lei do
Inquilinato: arts. 4º, 12, 13, 39, 40, 52, 59, 62, 63, 64, 68, 71, 74 e 75.
O art. 3º estabelece que a lei que resultar da aprovação do projeto entrará em vigor
na data de sua publicação.
Na justificação do projeto, seu autor alega que, decorridos mais de quinze anos da
entrada em vigor da lei de locações, constata-se a necessidade de se promoverem aperfeiçoamentos
na lei, notadamente “em função das modificações advindas com o Código Civil que entrou em
vigor em 2002, as mudanças das regras processuais que foram aprovadas nesse período e a alentada
jurisprudência acumulada com as interpretações decorrentes dos conflitos jurídicos estabelecidos
entre as partes”.
Na Câmara dos Deputados, o projeto foi aprovado pela Comissão de
Desenvolvimento, Indústria e Comércio e pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.
Apreciado, em decisão terminativa, naquela Casa, o projeto foi encaminhado ao
Senado Federal para revisão e distribuído a esta Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania, para
manifestação, em caráter terminativo, quanto à constitucionalidade, juridicidade, técnica legislativa e
mérito da proposta.
Não foram apresentadas emendas.
II – ANÁLISE
O projeto cuida de matéria inserida na competência legislativa privativa da União.
Cabe ao Congresso Nacional dispor sobre a matéria, e é legítima a iniciativa parlamentar, nos
termos do art. 61 da Lei Maior.
Não há norma constitucional que, no aspecto material, esteja em conflito com o
teor da proposição em exame. Assim, não se vislumbra óbice algum quanto à constitucionalidade
da medida. Tampouco se verifica vício de injuridicidade.
Quanto à regimentalidade, cabe destacar que seu trâmite observou o disposto no
art. 101, II,
Constituição, Justiça e Cidadania opinar sobre assuntos atinentes ao direito civil.
Acerca da técnica legislativa, o projeto observa as regras previstas na Lei
Complementar nº 95, de 26 de fevereiro de 1998, com as alterações promovidas pela Lei
Complementar nº 107, de 26 de abril de 2001. Não há inclusão de matéria diversa do tema tratado
na proposição, e a sua redação, a nosso ver, apresenta-se adequada, exceto em relação a um
aspecto: a ementa do projeto não explicita o seu objetivo.
No mérito, a alteração proposta representa aperfeiçoamento da legislação que trata
da locação de imóveis urbanos.
A modificação do
texto da lei a dispositivo do Código Civil revogado em 2002.
A alteração do
vínculo conjugal ou da união estável, o prosseguimento da locação com o cônjuge ou companheiro
que permanecer no imóvel aplica-se somente a locações residenciais. A modificação do § 1º do art.
12 prevê que as mencionadas dissoluções familiares, bem como a morte do locatário (prevista no
art. 11 da lei), devem implicar a comunicação por escrito da respectiva sub-rogação de locação ao
locador e, se for ao caso, ao fiador. O
§ 2º do art. 12 prevê adequadamente que o fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no
prazo de trinta dias contados do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, mas fica
responsável pelos efeitos da fiança durante cento e vinte dias após a notificação ao locador.
A alteração prevista com a inclusão de § 3º ao art. 13 tem a finalidade de reforçar o
entendimento, tradicional no direito brasileiro, de que inclusive a cessão da locação de caráter nãoresidencial
somente é lícita quando autorizada pelo locador.
O
devolução do imóvel, não se limitando ao prazo contratual.
A alteração do inciso II do art. 40 pretende dar o direito ao locador de exigir novo
fiador, caso este ingresse no regime de recuperação judicial. A mudança tem o objetivo de dar
d, do Regimento Interno desta Casa, de acordo com o qual compete à Comissão decaput do art. 4º tem por objetivo eliminar a remissão contida nocaput do art. 12 visa a explicitar que, nos casos de dissolução docaput do art. 39 é modificado para prever que a fiança se estende até a efetiva2
maior garantia ao locador e de exonerar a empresa fiadora que passa por crise econômicofinanceira,
além de adaptar a Lei do Inquilinato às disposições da nova legislação falimentar (Lei nº
11.101, de 9 de fevereiro de 2005). Alvitra-se a inclusão de um inciso X a esse art. 40, a fim de
possibilitar ao locador a exigência de substituição da garantia também na hipótese de prorrogação
da locação por prazo indeterminado em que, a despeito de a fiança não haver sido ajustada por
prazo certo (como no inciso V), o fiador notifique o locador de sua intenção de desoneração.
Ademais, o parágrafo único sugerido para o mesmo art. 40 estabelece que, depois de notificado
pelo locador, o locatário terá de apresentar nova garantia em trinta dias, sob pena de desfazimento
da locação.
É proposta, ainda, para as locações não residenciais, a supressão da indenização,
prevista no § 3º do art. 52, devida no caso de resistência à ação renovatória fundada em melhor
proposta de terceiro. Fica, assim, implícito que, para evitar a retomada do imóvel, o locatário
deverá oferecer proposta pelo menos igual à do terceiro.
No art. 59 são criadas, por meio da inserção de incisos VI ao IX ao
3º, novas hipóteses que possibilitam ao juiz, na ação de despejo, a concessão de liminar para
desocupação do imóvel, quais sejam a necessidade de proceder a reparações urgentes no imóvel
determinadas pelo Poder Público; o término do prazo de trinta dias previsto no parágrafo único ora
ventilado para o art. 40 da lei (descrito acima); o simples término da locação não residencial, desde
que a ação de despejo tenha sido proposta em até trinta dias desse termo ou do cumprimento de
notificação comunicando o intento de retomada; e a falta de pagamento do aluguel e de seus
acessórios quando esteja o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, sendo
que, neste caso, o locatário poderá evitar a rescisão da locação, se depositar em juízo o valor total
devido.
As alterações no art. 62 têm por objetivo estabelecer novas regras para as ações de
despejo fundadas na falta de pagamento do aluguel e acessórios da locação, do aluguel provisório,
das diferenças de aluguéis ou, mesmo, de quaisquer dos acessórios da locação, dentre as quais se
destaca a que busca coibir, com maior eficiência, o abuso do direito de purgar a mora, o qual tem
sido observado no mercado ultimamente, nas locações em geral.
O
juiz determinará, desde logo, a expedição do mandado de despejo, do qual constará o prazo de
trinta dias para a desocupação voluntária. Ainda, a redação proposta para a alínea
mesmo art. 63 fará com que tal se prazo se reduza para quinze dias em todas as hipóteses arroladas
nos incisos do art. 9º (e não mais apenas naquelas concernentes a seus incisos II e III).
O alvitrado art. 64 adequadamente reduz o valor da caução a ser prestada pelo
locador que pretender a execução provisória do despejo.
No campo da legislação processual, o art. 68 do projeto aperfeiçoa a lei de locações
em diversos pontos relacionados à ação revisional de aluguel: adapta o rito da ação ao
procedimento sumário (art. 68,
provisório requerido pelo locador (art. 68, II,
sistemática da revisão do aluguel provisório, ao interromper o prazo para interposição de recurso,
caso alguma das partes requeira a revisão do aluguel provisório perante o juiz de primeiro grau (art.
68, V).
A modificação do inciso V do art. 71 explicita que o locatário tem o dever
caput e de um §caput sugerido para o art. 63 prevê que, julgada procedente a ação de despejo, ob do § 1º docaput e inciso IV); cria limitadores diferenciados para o aluguela) e pelo locatário (art. 68, II, b); e aperfeiçoa alg2009-06886
3
comprovar a idoneidade financeira do fiador indicado, mesmo quando ele for o mesmo do contrato
renovado.
O
decisões proferidas em ações renovatórias não têm efeito suspensivo, além de dar celeridade ao
processo, na forma dos sugeridos §§ 1º, 2º e 3º.
Por fim, ainda sobre a ação renovatória, no caso de execução provisória de decisão
que deferiu a retomada do imóvel, a forma sugerida para o art. 75 diz adequadamente que o
locatário tem direito a ressarcimento por perdas e danos, caso a ação venha a ser julgada
procedente. Em todo caso, fica vedado o retorno do locatário ao imóvel.
caput do art. 74 passa a deixar claro que os recursos interpostos contra asIII – VOTO
Assim, o voto é pela constitucionalidade, juridicidade e boa técnica legislativa, e,
no mérito, pela aprovação do Projeto de Lei da Câmara nº 140, de 2009, com a seguinte emenda.
EMENDA Nº 1 – CCJ (DE REDAÇÃO)
Dê-se à ementa do PLC nº 140, de 2009, a seguinte redação:
“Altera a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, para
aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de
imóvel urbano.”
Sala da Comissão, 28 de outubro de 2009.
Senador Demóstenes Torres, Presidente
Senadora Ideli Salvatti, Relatora
4
